2011年11月08日

資金計画住宅ローン相談




皆さんは如何ですか?
やはり、このように「資金不安」を抱えていますか?
結論から申し上げましょう。

もし、「住宅購入=住宅ローンを組む」をして「生活」「苦しくなる」事に 繋がったとしたら、それは「住宅購入」したことが「問題=原因」なのではなく 「住宅ローン」の「組み方」そのものに問題があった、そうに違いないのです。

今や、日本にはさまざまな「住宅ローン」が取り扱われています。
その数は何と4800種類にものぼるといわれています。
そんな中から、マイホーム購入に際して契約する「住宅ローン」はせいぜい一種類です。

4800分の一。

一種類ずつ調べていっても数十年かかりそうです。
この住宅ローンの種類にも増して、「自己資金」の「ある」「なし」、もっといえば  「土地」の「ある」「なし」。これらの「個人情報」によっても「住宅ローン」の「選択肢」は大きく違ってきます。

もちろん、「住宅ローン」「金利」が「上昇傾向」にあるのか?「下降傾向」にあるのか?
これによって、「住宅ローン」の「選択肢」は大きく変わってしまいます。
要するに、何が言いたいのか?
「住宅ローン」は「プロ」の領域だということです。

「固有」の「金融機関」ありきで決めるものでもなければ「金利」の「高」「低」で決めるものでもない。
「住宅ローン」を「組む」「個人」の「個別事情」を勘案し「自分にとっての」「一番」を導き出すべきなのです。


工務店として、ここをおざなりにする訳には行かない、そう考えました。
だからこそ、工務店としてできうる限りのサポートをしてゆかなければ、と考えました。
「資金計画」には「自信」があります。

まずは、「正しい」「資金計画」の考え方、「勉強会」に参加してみてください。
今まで持っていた概念が大きく覆る、大きな意味を得ていただけると思います。




資金

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約①概要

『金銭消費貸借契約』とは、お金を借りる人が、金銭を借入れて、その金銭を消費し、 借入額と同額の金銭(利息がある場合は利息を含めた額)を返済することを約束して結ぶ契約のことで、 「金消契約」、「ローン契約」などと称されます。
住宅ローンでは申込人に加えて、連帯債務者・担保提供者(いる場合)、関係者全員が同席し行います。 記載されている内容は、「契約年月日」、「借入金額」、「返済額や回数」、「遅延損害金」などがあり、注意事項を確認のうえ、『金銭消費貸借契約』を締結します。

注文住宅を住宅金融支援機構の長期固定金利住宅ローン「フラット35」で借入れる場合は、建物の完成後に適合証明書を金融機関に提出、それから金銭消費貸借契約を締結し、融資実行・抵当権設定となります。民間金融機関で融資の場合は金銭消費貸借契約後、融資実行・抵当権設定登記・所有権移転登記が行われます。

住宅瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保責任保険①概要

木造の戸建て住宅の例 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」が平成21年10月1日に全面施行されました。瑕疵(カシ)とは、建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のことで、簡単に言うと、欠陥・キズモノといった意味になります。

お客様の新居で、居住からわずか数年で、雨漏りやクロスの剥がれなど瑕疵があったら困りますよね。その時は、新築から10年以内であれば、施工した工務店や建設業社へ瑕疵の修理を申し出ることが出来ます。

しかし瑕疵発見後いざ修理を申し出ようとしても、工務店や建設業社が破綻してしまっていたらどうすることも出来ません。そうならない為に、住宅取得者保護のため新築住宅を供給する建設業者または宅地建物取引業者には資力確保措置として保険加入または保証金供託が義務づけられました。

新築住宅の『構造耐力上主要な部分』と 『雨水の浸入を防止する部分』※に瑕疵(欠陥)があった場合に、それを修繕するための資金力の確保を住宅会社に求めていて、資力確保の手段の一つが、瑕疵担保責任保険への加入です。
従って、仮に事業者が破綻していたとしても、直接保険会社に修理代金を直接請求することができ、お客様は安心して住宅購入ができるようになりました。

瑕疵発見
いくらの保険に入らなければならないの?
住宅瑕疵担保責任保険②ケーススタディ


保証される主な場合
【外部】
雨漏り ひび割れ
・トップライトから雨漏りがした→保証
・屋根から雨漏りがした→保証
・開口部廻りから水が浸入した→保証
・外壁にひび割れが生じてしまった
→構造躯体が原因ならば保証

【室内】
クロスに隙間 たてつけ
・クロスに隙間が出てしまった
→構造躯体が原因ならば保証
・建具(室内ドア)の建て付けが悪くなってしまった
→構造躯体が原因ならば保証
対象外となる主な場合
【虫食い・自然な消耗など】
シロアリ被害 ねずみ食い
・対象住宅の虫食い、ねずみ食い、対象住宅の性質による結露、瑕疵によらない自然な消耗、
摩擦、さび、かび、むれ、腐敗、変質、変色、その他類似の事由

【設備】
トイレの温水洗浄便座 キッチンの食器洗い機
・トイレの温水洗浄便座が壊れてしまった
→対象外(メーカー保証あり)
・キッチンの食器洗い機が壊れてしまった
→対象外(メーカー保証あり)

【リフォーム・増築】
和室から洋室に変更 増築
・対象住宅の増築、改築、補修工事、それらの工事部分の瑕疵
※リフォーム工事を対象にしたリフォーム瑕疵保険もありますのでお問合せ下さい。

【災害】
地震 水害 火災・落雷
・地震、噴火もしくはこれらによる津波、台風もしくは暴風雨等の自然現象、火災落雷、
暴動等の偶然もしくは外来の事由

【不適切な使用】
不適切な使用
・対象住宅の著しい不適用使用、著しく不適切な維持管理

【売却編】
売却中古住宅を購入した場合、住宅瑕疵担保責任保険は譲受人へ引き継がれるのか?
→住宅瑕疵担保責任保険は中古住宅へは対応しておりません。
よって、瑕疵があった場合は元の持ち主(保証人)からの訴えでないと、保険はおりません。
基本的には引き継がれないと考えた方が良いでしょう。
契約時の取り交わし等が重要です。

※上記は一例となるため、上記以外の場合でも対象とならない場合がございます。
瑕疵を発見したときは、弊社もしくは保険会社までお問合せ下さい。

2011年11月07日

つなぎ融資

つなぎ融資
普段買い物をするときは、代金と商品を引き替えに売買は成立します。
ところが新築住宅建築の場合、そうはいきません。
なぜなら、住宅購入の代金を払うためには一般的にローンを借りることが必要になり、ローンを借りるには、その前提として新築する住宅を担保にし、抵当権を設定する必要があるためです。
しかし、建築主にしてみれば、まだ代金ももらっていない住宅を担保にすることは困ります。
かといって、住宅金融支援機構や金融機関は担保なしで融資を行うことはありません。
そんなときに利用するのが『つなぎ融資』です。

『つなぎ融資』とは、住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間、一時的に借りるローンで、この『つなぎ融資』で一旦代金を支払うことで、住宅をお客様名義で登記することが可能になります。
それによって、担保として設定できますから、あとは住宅金融支援機構や金融機関から融資金が下りるのを待つだけになります。そうして融資金が下りましたら、『つなぎ融資』の借入れを返済して、住宅ローンの返済のみとなります。
ここで一つ注意していただきたいのが、この『つなぎ融資』には手数料や利息が掛かることがほとんどで、これは買い主が払うことが一般的です。
従って、商品内容を理解する必要があります。ただし、全ての住宅ローンに『つなぎ融資』がおりる訳ではありませんので、『つなぎ融資』の種類を選択するというよりも、利用できるならならば結果オーライといった考え方がおおくみられるのが現実です。

2011年11月04日

長期優良住宅

長期優良住宅①概要
長期優良住宅とは

長期優良住宅の普及の促進に関する法律これからの時代「つくっては壊す住宅」使い捨ての住宅から「いいものをつくって、 きちんと手入れして、長く大切に使う住宅」が求められています。また、住宅を長期に わたり使用することで廃棄物を抑え環境負担へ配慮しつつ、建替えに関わる費用を 抑えることで個人の住宅に対する負担を軽減し、良質な住宅ストックを将来世代へ 継承することで、より豊かでやさしい暮らしへの転換を図ることを目的としています。 また、日本人の寿命が世界一なのに対し、日本の家屋の寿命はおよそ30年と 世界的に見ても短いため、将来のことを考え長く良好な状態で使用できる 長期優良住宅に注目される方が増えています。
認定の種類と認定の条件
長期優良住宅②税制優遇の特例
長期優良住宅に対する税の特例(抜粋)
長期優良住宅③投資減税型の特別控除
住宅ローン減税を活用しない方は投資減税型の特別控除を受けることができます。
最大控除額は100万円となります。控除対象は、長期優良住宅にするに当たり性能強化に費やした費用で、
10%が控除額(1,000万円を超える場合、1,000万円を限度として10%の100万円控除)になります。

長期優良住宅に関する投資減税型の特別控除のシュミレーション
長期優良住宅④その他の優遇措置
◆長期優良住宅は、政府の時限立法により補助金等の優遇政策を受けることが多々あります。 平成22年度には100万円(地域材活用型の場合120万円)の補助金があります。 このような政策は、その時々により変わってきますので、今現在の詳しい事は弊社までお気軽にお問合せ下さい。

◆長期優良住宅は住宅金融支援機構の【フラット35】の住宅ローンにおいても 特別な商品が利用できます。

【フラット35Sエコ】(20年優遇タイプ)
当初20年間フラット基準金利から当初5年間0.7%も優遇されます。
さらに6年目から20年目まで0.3%優遇されます。
フラット35の金利が2.20%とすると当初5年間、1.50%にて利用ができます。

【フラット50】
全期間固定金利(36年以上50年)が利用でき、フラット35Sの併用もできます。債務継承が可能になっており、お借入対象住宅を売却する際に、当該物件を購入する方に対して、1回に限り【フラット50】の固定金利債務を引き継ぐことが出来ます。

長期優良住宅対応に対応している工務店
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